Syventävät ohjeet ostajalle

Ensimmäinen askel kiinteistön ostamiseksi on tietenkin valita sopiva myytävänä oleva kiinteistö. Markkinoilla on paljon tarjontaa, mutta kun tarjolla olevia kiinteistöjä alkaa käymään tarkemmin läpi, huomaa kyllä nopeasti itselle sopivan kohteen. Metsätilan ostamisessa on kyse isosta investoinnista ja kiinteistöä ei kannata ostaa ihan hetken mielijohteesta.

Valitse kohde sen mukaisesti, mikä on oma budjettisi metsämaan hankintaan, missä sijainnillisesti olet valmis tulevaa kiinteistöäsi hoitamaan / hoidattamaan ja mitä mahdollisia muita kuin metsätaloudellisia arvoja toivoisit kiinteistöllä olevan. Kohteita kannattaa valikoida harkittavaksi useampi kiinnostava, jotta löydät varmasti sen juuri itsellesi sopivan. Toinen syy, miksi mielenkiintoisia kohteita kannattaa valita useampi on, että saat varmasti oikeanlaisen käsityksen erilaisten kiinteistöjen hinnoitteluista ja tarkemmin markkina-arvoista. Metsäkiinteistön hankinnassa kannattaa aina tukeutua ammattilaisen apuun. Metsätilat.fi -kiinteistönvälitysketjun kiinteistönvälittäjät ovat kaikki metsäalan ammattilaisia, joiden ilmoitteluun voit luottaa. Myynti-ilmoituksissa on varmasti tuotu esille kaikki se, mitä metsäkiinteistön hankinnassa on oleellista ja tärkeää.

Metsätilat.fi -kiinteistönvälitysketjun markkinoimissa metsäkiinteistöissä kaikilla ostajaehdokkailla on tasapuolisesti aikaa käydä tutustumassa myytävään kiinteistöön. Kiinteistön ostotarjouksen voi jättää tiettyyn aikaan mennessä, ja näin ollen voit olla varma, ettei kukaan ehdi ostaa kiinteistöä ennen kuin tarjousaika on kulunut umpeen. Tarjousaika näkyy kunkin kohteen esitetiedoissa. Metsätilat.fi käyttää kuitenkin myös joissain kohteissa myös aikarajatonta tarjousmenettelyä, jonka mukaisesti kiinteistönvälittäjä esittelee saadut tarjoukset myyjälle niiden saapumisjärjestyksessä.

Osoitteen ja tarvittaessa tarkemmat ajo-ohjeet kiinteistölle löydät myynti-ilmoituksesta, ja kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä avustaa sinua tarvittaessa. Mobiililaitteella voit tutustua myyntiesitteen tietoihin ja verrata niitä maastossa näkemääsi.

Metsäkiinteistöistä on hyvin usein tehty myyntiä varten metsätila-arvio, joka on usein myyntiesitteen liitteenä. Metsätila-arviosta näet hyvinkin tarkasti, millaista puustoa milläkin metsikkökuviolla kasvaa ja tämä auttaa havainnollistamaan metsätilan mm. nykyiset ja tulevat hakkuumahdollisuudet.

Kiinteistöllä tutustuessasi kannattaa kiinnittää huomioita myös muihin kiinteistön arvoihin, kuin pelkästään hakkuumahdollisuuksiin. Metsätilalla on aina monimuotoisuus-, maisema- ja virkistysarvoa, joita yhä useampi metsätilan ostaja pitää vähintään yhtä suuressa arvossa, kuin puukaupallisia arvoja.

Tarkasta erityisesti myytävän alueen rajat, koska sinun tulee olla tietoinen, miten kiinteistö rajoittuu naapurikiinteistöihin nähden ja mitä toimintoja tai vaikkapa mahdollisia alueen käyttöä rajoittavia tekijöitä mahdollisesti esiintyy. Tutustu kohteen saavutettavuuteen eli tiestöön ja sen kunnossapitoon, puun varastointiolosuhteisiin ja sähkölinjojen tai muiden rakenteiden esiintymiseen.

Kiinteistönvälittäjä on ottanut myytävästä kiinteistöstä selville kaiken oleellisen ja tuonut tärkeät tiedot esille myynti-ilmoituksessa, mutta myös ostajalla selonottovelvollisuus myytävästä kiinteistöstä. Jos kiinteistössä on jotain sellaista, minkä ostajan on pitänyt huomioida ja olla tietoinen tai olisi pitänyt huomioida jo tarjousta jättäessään, ei hän voi vedota tällaiseen seikkaan myöhemmässä vaiheessa. Onkin tärkeää, että perehdyt kiinteistön virallisiin tietoihin ja tutustut myytävään kiinteistöön hyvin ennen ostotarjouksen jättämistä.

Kiinteistönvälittäjä on selvittänyt luotettavasti kiinteistön oikean omistajan, joka on oikeutettu myymään kiinteistön. Siitä ei kannata olla huolissaan.

Löydät oleelliset rasitteet myyntiesitteeltä. Rasitetiedot perustuvat kiinteistörekisteriotteeseen, josta käy ilmi kaikki kiinteistöön kohdistuvat rekisteröidyt oikeudet, rasitteet ja käyttörajoitukset.

Kiinteistönvälittäjä on selvittänyt kiinteistöön kohdistuvat rasitukset (esim. kiinnitykset), muut mahdolliset kirjatut oikeudet ja vallintarajoitukset. Nämä tiedot on esitetty kohteen esitetiedoissa.

Kiinteistörekisteriote on yleensä myyntiesitteen liitteenä. Siitä selviää kiinteistön perustiedot, sekä miten kiinteistö on muodostettu. Jos kiinteistöstä on erotettu joskus aikanaan määräala, mutta määräalaa ei olla vielä muodostettu omaksi kiinteistökseen, näkyy sekin kiinteistörekisteriotteelta. Muuten kiinteistörekisteriotteesta selviää kiinteistöä rasittavat ja palvelevat rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset, sekä osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Eli käytännössä yleisemmin tieoikeudet ja osuudet yhteisiin vesi- tai maa-alueisiin.

Kartta myytävästä alueesta osoittaa sijainnin lisäksi, mihin ja miten kiinteistö rajoittuu. Kiinteistö saattaa esimerkiksi rajoittua luonnonsuojelualueeseen, kaavoituksella tietyllä tavalla käyttömahdollisuuksiltaan rajoitettuun tai muuten käyttörajoitettuun alueeseen, joiden vaikutusalue saattaa ulottua myytävään kiinteistöön ja näin ollen vaikuttaa kiinteistön käyttömahdollisuuksiin.

Kohteen kiinteistönvälittäjä on tuonut myynti-ilmoituksessa esille alueen kaavoitustilanteen ja alueella voimassaolevan kaavan. On tärkeää myös varmistua, onko alueelle suunnitteilla uutta kaavoitusta tai vanhan kaavoituksen muuttamista, joka selviää kysymällä kohteen kiinteistönvälittäjältä tai ottamalla yhteyttä kunnan kaavoituksesta vastaavaan. Kaavoituksella määrätään alueen käytöstä ja kaavoitushankkeet kestävät usein vuosia, joten on tärkeää tietää mitä alueen käytöstä on suunniteltu tai ainakin suunnitelmissa.

Ostotarjouksen jättäminen Metsätilat.fi -sivuston kautta on helppoa. Ostajalla on valmiit kentät täytettäväksi ja jos silti jokin asia tarjouksen jättämisessä jää mietityttämään, voi ostajaehdokas aina ottaa yhteyttä kohdetta välittävään kiinteistönvälittäjään pyytääkseen apua tarjouksen jättämisessä.

Tarjous on tarjouksen jättäjää sitova, mutta myyjä ei voi esimerkiksi vaatia oikeusteitse ostajaehdokasta ostamaan kohdetta. Jos tarjouksen jättäjä tällaisessa tilanteessa kuitenkin vetäytyisi tarjouksestaan sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, olisi myyjällä oikeus periä vetäytyneeltä ostajaehdokkaalta kohtuulliset kulut vetäytymisestä johtuen.

Tarjouksen sisältö:

Henkilötiedot

Tarjouksessa annetaan ensinnäkin tietysti henkilötiedot, eli kuka tarjouksen jättäjä on. Tarjouksenjättäjän henkilötiedot tallentuvat Metsätilat.fi -kiinteistönvälitysketjun yhteiseen asiakastietorekisteriin ja niitä käsitellään vain niin pitkään, kunnes myytävä kohde on myyty tai tarjous hylätty. Jos myyjä hyväksyy tarjouksenjättäjän tarjouksen, säilytetään hänen henkilötietojaan 5 vuotta välitystoimeksiannon päättymisestä. Jos et pysty itse antamaan tarjousta, voit valtuuttaa jonkun toisen oikeustoimikelpoisen tekemään se puolestasi.

Hinta ja ehdot

Tarjoukseen voidaan hinnan lisäksi sisällyttää myös muita ehtoja, aivan samalla tavalla kuin esimerkiksi asunto-osakkeen ostotarjouksessa. Jos et ole esimerkiksi varma, että myönnetäänkö sinulle lainaa kiinteistön ostamiseen, kirjoitetaan tämä lainan saaminen ostotarjouksen ehdoksi. Ostotarjouksesta tulee tällöin ehdollinen ja tarjous on voimassa vain, jos pankki myöntää lainan. Muu ehto voi olla myös muitakin asioita, kuten esimerkiksi, että ostajaehdokas haluaa kauppaan sisällytettävän kiinteistöllä sijaitsevan tietyn irtaimen esineen.  Ostajaehdokas voi siis suojata tärkeät oikeutensa jättämällä ehdollisen tarjouksen. Täytyy kuitenkin muistaa, että tarjous ei sido myyjää ennen kuin myyjä on hyväksynyt tarjouksen. Myyjällä on aina kaikki oikeudet hyväksyä tai hylätä mikä tahansa tarjous.

Voimassaolo

Metsätilat.fi -ketjussa käytetään yleisesti kauppatapana tarjousmenettelyä. Tarjousmenettelyssä on kaksi erilaista vaihtoehtoa, aikarajallinen tarjousmenettely ja aikarajaton tarjousmenettely.

Aikarajallisessa tarjousmenettelyssä kohteesta voi jättää tarjouksen aina siihen saakka, kunnes ilmoitettu määräaika on kulunut umpeen. Kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä antaa kaikki saadut tarjoukset yhtä aikaa myyjälle ja myyjä tekee hyväksymis- tai hylkäämispäätöksen vasta tarjousajan päätyttyä. Tässä vaihtoehdossa tarjouksen voimassaoloajaksi on asetettava 7 vrk asetetun tarjousajan päättymisestä, jotta myyjällä olisi kohtuullisesti aikaa läpikäydä saadut tarjoukset.

Aikarajattomassa tarjousmenettelyssä ei ole annettu määräaikaa, jonka kuluessa kohteesta tulisi jättää tarjous. Tarjous kannattaa kuitenkin jättää mahdollisimman nopeasti, jotta tarjouksesi ehtii varmasti myyjän käsiteltäväksi ennen myyntipäätöksen tekemistä. Kiinteistönvälittäjä esittelee siis saadut tarjoukset myyjälle niiden saapumisjärjestyksessä heti, kun tarjous on jätetty. Tarjouksen voimassaoloajaksi suositellaan silti annettavaksi 7 vrk, jotta myyjällä edelleen olisi kohtuullisesti aikaa harkita tarjouksen hyväksymistä/hylkäämistä.

Tarjouksen voi jättää myös ilman voimassaoloaikaa, jolloin tarjouksen tulkitaan olevan voimassa toistaiseksi.

Kuten jo aiemmin todettiin, myyjällä on oikeus myydä kiinteistö kenelle tahansa. Myyjä käy tarjouksen ehdot läpi kohdetta välittävän kiinteistönvälittäjän kanssa ja tekee päätöksensä tarjouksen hyväksymisestä. Myyjällä on myös oikeus halutessaan hylätä kaikki tarjoukset, jos yksikään näistä tarjouksista ei ole hänen mielestään tarpeeksi hyvä ehdoiltaan. Usein kyseessä on pitkään omistettu metsäkiinteistö, jonka myymiseen vaikuttavat vahvasti myös tunneasiat.

Myyjän hyväksyttyä tarjouksen, siitä tulee osittain sitova. Tällöin osapuolten katsotaan sopineen tekevänsä kiinteistön kaupan ja jos toinen osapuoli tämän jälkeen kieltäytyy tekemästä kauppaa, on kieltäytyneen osapuolen korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Myyjän tehtyä päätöksensä kenelle hän kiinteistönsä myy, ottaa kiinteistönvälittäjä tähän valittuun ostotarjouksen tekijään viipymättä yhteyttä ilmoittaakseen tarjouksen hyväksymisestä. Ilmoitus tarjouksen hyväksymisestä tehdään sähköpostitse, mutta välittäjä myös usein soittaa ostajalle, jotta kauppaprosessi saadaan mahdollisimman ripeästi etenemään.

 

Kiinteistönvälitysliikkeet ovat vuodesta 2018 alkaen olleet rahanpesulain (laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä 28.6.2017/444) tarkoittamia ilmoitusvelvollisia yrityksiä. Ilmoitusvelvollisen yrityksen on tunnistettava ja tunnettava asiakkaansa ja jos asiakkaan liike- tai muissa toimissa epäillään jotain rahanpesuun tai terrorismin rahoittamiseen viittaavaa, on tästä tehtävä ilmoitus viranomaisille. Kyseessä on siis kiinteistönvälitysliikkeen lakisääteisestä velvollisuudesta.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä tunnistaa sinut ostajana, eli pyytää henkilöllisyystodistuksen nähtäväkseen ja kirjaa henkilötietosi ylös. Tunnistaminen voidaan tehdä myös sähköisesti, jolloin varmistat henkilöllisyytesi henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla allekirjoittamalla. Henkilöllisyyden todentamisen jälkeen sinulta tiedustellaan, oletko poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö (PEP-henkilö), tai oletko viimeisen vuoden aikana toiminut poliittisesti vaikutusvaltaisessa tehtävässä. Jos kiinteistön ostajana on yhteisö tai muu yritys, kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä hankkii tästä yrityksestä kaupparekisteriotteen, viimeisimmät tilinpäätöstiedot ja yhteisösäännöt, sekä yritykseltä tiedon siitä, mistä kiinteistökauppaan liitettävät varat ovat peräisin. Tämän lisäksi yrityksestä selvitetään yrityksen tosiasiallinen edunsaaja (joka on siis yrityksen osakkeista tai äänivallasta yli 25 % omistava luonnollinen henkilö) ja pyytää myös häneltä selvityksen hänen poliittisesta vaikutusvallastaan.

Seuraavaksi ostoprosessissa on vuorossa valmistautuminen kaupantekotilaisuuteen. Kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä on sinuun tiiviisti yhteydessä järjestääkseen kaupantekotilaisuuden, eli sinun ei tarvitse tehdä muuta kuin järjestää kiinteistökaupan rahoitus varmasti kuntoon kaupantekotilaisuuteen mennessä.

Kiinteistökauppa voidaan järjestää periaatteessa missä tahansa. Kun sinulla  on kiinteistökaupan rahoitus jo siten valmiiksi järjestetty, että pystyt maksamaan kauppasumman esim. verkkopankin välityksellä kaupantekotilaisuudessa, ei kaupanteko esim. pankin toimitiloissa ole välttämätöntä. Voit myös miettiä, valtuutatko ostamiseen valtakirjalla jonkun toisen henkilön, jos et itse pääse paikalle. Tässäkin asiassa kiinteistönvälittäjä auttaa.

Joskus kauppa voidaan haluta tehdä sähköisesti ja se on mahdollista Maanmittauslaitoksen sähköisen kiinteistönvaihdannan palvelussa. Lisää tietoa saa kiinteistönvälittäjältä.

Omistusoikeuden siirtyminen

Kiinteistön omistusoikeudella tarkoitetaan nimensä mukaisesti omistusoikeutta kiinteistöön. Vain kiinteistön omistaja voi esimerkiksi perustaa panttioikeuden ja kiinnittää kiinteistön velan vakuudeksi. Omistusoikeuden siirtymisestä määrätään kauppakirjassa. Omistusoikeus kiinteistölle voi siirtyä joko heti kaupantekotilaisuudessa, tai vasta kaupantekotilaisuuden jälkeen. Jos kauppahinnasta maksetaan 100 % kaupantekotilaisuudessa, siirtyy omistusoikeus kiinteistöön heti kauppakirjan allekirjoituksin. Jos taas kauppahinta on sovittu maksettavan erissä, sovitaan omistusoikeuden siirtyminen yleisimmin vasta kun kauppasumma on tullut kokonaan maksetuksi. Vasta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien kiinteistön uusi omistaja voi hakea lainhuutoa saannolleen.

Hallintaoikeuden siirtyminen

Hallintaoikeudella tarkoitetaan taas oikeutta käyttää omaisuutta ja saada siitä syntyvät tuotot itselleen. Metsätiloissa hallintaoikeus konkretisoituu käytännössä oikeutena myydä puuta ja saada puun myyntitulot itselleen. Hallintaoikeuden haltija maksaa toisaalta esim. metsänhoitotöiden kustannukset.  Yleisimmin hallintaoikeus siirtyy ostajalle samalla hetkellä, kun omistusoikeuskin. Omistus- ja hallintaoikeus voivat tosin olla samasta kiinteistöstä myös eri henkilöillä.

Kiinteistönkauppa on mahdollista järjestää joko perinteisesti kaupanvahvistajan läsnä ollessa, tai sähköisesti maanmittauslaitoksen kiinteistönvaihdannan palvelun kautta. Jos kiinteistönkauppa halutaan järjestää perinteisesti kaupanvahvistajan läsnä olevana, tulee kummankin kiinteistökaupan osapuolen (tai valtuutetun)) ja kaupanvahvistajan olla yhtä aikaa läsnä kaupantekotilaisuudessa. Sähköinen kiinteistökauppa taas tarkoittaa sitä, että kiinteistönvälittäjä muodostaa maanmittauslaitoksen sähköisen palvelun kautta kauppakirjan, jonka kumpikin kaupan osapuoli allekirjoittaa sähköisesti vahvasti tunnistautumalla ja näin ollen fyysistä kaupanvahvistajaa ei enää tarvita.

Jos kauppa kuitenkin halutaan järjestää perinteiseen tapaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa, kiinteistönvälittäjä on kutsunut kaupantekotilaisuuteen maanmittauslaitoksen hyväksymän kaupanvahvistajan. Kaupanvahvistaja tarkastaa kaupantekotilaisuudessa kauppakirjan muotomääräisyyden, eli että kauppakirja on laadittu maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti. Tämän lisäksi kaupanvahvistaja tarkistaa sekä myyjän että ostajan henkilöllisyydet, ja allekirjoittaa kauppakirjan todistajan lausuman siitä, että kaupan osapuolet ovat olleet yhtä aikaa läsnä, kauppakirja on oikein ja maakaaren muotomääräisesti laadittu ja kaupan osapuolten henkilöllisyydet tarkastettu. Kaupanvahvistaja perii vahvistuksestaan palkkion, jonka maksamisesta ostaja ja myyjä sopivat kauppakirjassa. Kauppatilaisuuden jälkeen kaupanvahvistaja tekee velvollisuutenaan maanmittauslaitokselle luovutusilmoituksen kiinteistökaupasta.

Jos kauppa tehdään sähköisesti, perii maanmittauslaitos tästä maksun, jonka maksamisesta myöskin sovitaan kauppakirjassa.

 

Kun kauppakirja on allekirjoitettu, jää kauppakirjasta yksi alkuperäisesti allekirjoitettu kappale jokaiselle osapuolelle. Yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi kohdetta välittävälle kiinteistönvälitysliikkeelle.

Kaupanteon jälkeen olet kiinteistön uusi omistaja, jos olet maksanut kaupantekotilaisuudessa 100 % kauppahinnasta ja näin on omistusoikeuden siirtymisestä kauppakirjassa mainittu. Voit siis hakea kiinteistölle kiinnityksiä ja tämän jälkeen perustaa panttioikeuden, eli pantata kiinteistön velan tms. vakuudeksi. Voit myös tehdä muita kiinteistön käyttöön vaikuttavia sopimuksia, kuten solmia esimerkiksi metsänhakkuusopimuksen ja metsästyksenvuokrasopimuksen.

Kiinteistön ostaminen synnyttää myös velvollisuuksia. Sinun täytyy antaa kiinteistön kaupasta verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta. Koska kyseessä on kiinteistön kauppa, ei kohdetta välittävä kiinteistönvälittäjä voi tehdä varainsiirtoveroilmoitusta puolestasi. Varainsiirtovero kiinteistön kaupassa on 3 % kauppahinnasta. Ilmoituksen mukainen varainsiirtovero on syytä maksaa samalla, koska veron maksamisen määräaika on sama 6 kuukautta kaupanteosta ja vero tulee olla maksettuna ennen lainhuudon hakemista.

Sinun tulee myös hakea lainhuutoa ostamallesi kiinteistölle, eli omistusoikeutesi kirjaamista maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuutoa tulee hakea 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksista.  Kiinteistönvälittäjä avustaa asiassa halutessasi. Jos kiinteistön kauppa on järjestetty maanmittauslaitoksen ylläpitämän sähköisen kiinteistönvaihdannan kautta, lainhuutohakemus tulee automaattisesti vireille kauppakirjan allekirjoituksin.