Fördjupade anvisningar för köpare

Det första steget till att köpa en fastighet är så klart att välja en lämplig fastighet som finns till salu. Utbudet på marknaden är stort, men när man börjar noggrannare gå igenom fastigheter till salu märker man snabbt vilka objekt som är lämpliga. Att köpa en skogsfastighet är en stor investering, och man ska inte köpa en fastighet av en plötslig impuls.

Välj ett objekt som passar din budget och som ligger i ett område där du är redo att vårda din blivande fastighet, och fundera på vilka andra värden än skogsekonomiskt värde som du eventuellt vill att fastigheten ska ha. Det är bra att välja mellan flera intressanta objekt så att du säkert hittar ett som passar just dig. En annan orsak till att välja flera intressanta objekt är att du får en rätt uppfattning om prissättningen och marknadsvärdet på olika slags fastigheter. Det är bra att anlita professionell hjälp när du skaffar en skogsfastighet. Alla fastighetsförmedlare i Skogsfastigheter.fi-fastighetsförmedlingskedjan är pålitliga sakkunniga inom skogsbranschen. I försäljningsannonserna tas säkert upp allt väsentligt och viktigt för anskaffningen av en skogsfastighet.

Alla spekulanter har lika mycket tid att bekanta sig med de skogsfastigheter som marknadsförs av Skogsfastigheter.fi-fastighetsförmedlingskedjan. Köpeanbud kan lämnas fram till en bestämd tid, så du kan vara säker på att ingen hinner köpa fastigheten innan anbudsperioden löper ut. Anbudsperioden anges i försäljningsbroschyren för varje objekt.

Adressen och en eventuell noggrannare vägbeskrivning till fastigheten hittar du i försäljningsannonsen, och fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet hjälper dig vid behov. Med en mobiltelefon kan du bekanta dig med uppgifterna i försäljningsbroschyren och jämföra dem med vad du ser i terrängen.

Ofta har en skogsvärdering gjorts på skogsfastigheten inför försäljning, och värderingen finns vanligtvis som bilaga till försäljningsbroschyren. I skogsvärderingen ser du mycket noggrant hurdant trädbestånd skogen har, och detta hjälper dig att uppfatta skogsfastighetens nuvarande och framtida avverkningsmöjligheter.

När du bekantar dig med fastigheten är det även bra att fästa uppmärksamhet vid fastighetens andra värden, inte bara avverkningsmöjligheterna. Skogsfastigheter har alltid mångfalds-, landskaps- och rekreationsvärde som allt fler fastighetsköpare uppskattar minst lika mycket som det skogsekonomiska värdet.

Kontrollera speciellt gränserna för området som säljs, eftersom du ska vara medveten om gränserna mellan fastigheten och grannfastigheterna och vilka eventuella begränsande faktorer det finns för användningen av området. Bekanta dig med objektets tillgänglighet, d.v.s. vägnätet och dess underhåll, lagringsförhållandena för virke samt elledningar och andra konstruktioner i området.

Fastighetsförmedlaren har tagit reda på all väsentlig information om fastigheten och tagit upp de viktigaste uppgifterna i försäljningsannonsen, men även köparen har undersökningsplikt gällande fastigheten. Om det finns något som köparen borde ha tagit hänsyn till eller varit medveten om redan när hen lämnade ett anbud kan hen inte hänvisa till det i ett senare skede. Därför är det viktigt att du bekantar dig noga med fastigheten och de offentliga uppgifterna på den innan du lämnar ett anbud.

Fastighetsförmedlaren har tillförlitligt tagit reda på fastighetens faktiska ägare som är berättigad att sälja fastigheten. Du behöver inte oroa dig över det.

Du hittar de väsentliga servituten i försäljningsbroschyren. Uppgifterna om servitut baserar sig på fastighetsregisterutdraget av vilket framgår alla servitut, nyttjanderätter och nyttjandebegränsningar som gäller fastigheten.

Fastighetsförmedlaren har tagit reda på servituten (till exempel inteckningar) som belastar fastigheten samt eventuella andra rätter och begränsningar gällande fastigheten. Dessa uppgifter finns i objektets försäljningsbroschyr.

Fastighetsregisterutdraget finns vanligtvis som bilaga till försäljningsbroschyren. På utdraget visas basuppgifterna om fastigheten och hur den har bildats. Om ett område har överlåtits från fastigheten, men området inte ännu har bildats till en ny fastighet, visas även det på fastighetsregisterutdraget. Dessutom framgår servituten som belastar fastigheten och som stiftats till förmån för fastigheten, nyttjanderätter och nyttjandebegränsningar samt andelar i samfällda områden och särskilda förmåner av fastighetsregisterutdraget. I praktiken är dessa vanligtvis vägrätter och andelar i gemensamma vatten- eller landområden.

Kartan på området till salu visar utöver områdets läge även fastighetens gränser. Fastigheten kan till exempel gränsa till ett naturskyddsområde, ett område vars användning på något sätt begränsas med planläggning eller ett område vars användning begränsas på något annat sätt, och begränsningarnas verkningsområde kan sträcka sig till fastigheten som säljs och således påverka fastighetens användningsmöjligheter.

Objektets fastighetsförmedlare har tagit upp planläggningssituationen i området och planen som gäller området i försäljningsannonsen. Det är också viktigt att ta reda på om planläggningen i området ska förnyas eller ändras. Man kan fråga fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet eller de planläggningsansvariga i kommunen om detta. Med planläggning bestäms användningen av området. Planläggningsprojekt pågår ofta i flera år, varför det är viktigt att veta vad som är under planering gällande användningen av området.

Det är enkelt att lämna anbud via webbplatsen Skogsfastigheter.fi. Det finns färdiga fält som köparen ska fylla i, och om man ändå undrar över något gällande lämnandet av anbudet kan spekulanten alltid kontakta fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet och be om hjälp.

Anbudet är bindande för anbudsgivaren, men säljaren kan inte på rättslig väg fordra att spekulanten köper objektet. Om anbudsgivaren ändå skulle dra tillbaka anbudet efter att säljaren har godkänt det skulle säljaren ha rätt att kräva ersättning av spekulanten för försvarliga kostnader som orsakats av återtagandet.

Anbudets innehåll:
Personuppgifter

Budgivarens personuppgifter sparas i Skogsfastigheter.fi-förmedlingskedjans gemensamma kunddataregister, och uppgifterna behandlas bara tills objektet säljs eller anbudet avslås. Ifall säljaren godkänner budgivarens anbud förvaras budgivarens personuppgifter i 5 år från förmedlingsuppdragets slut. Om du inte kan lämna anbud själv kan du befullmäktiga en annan person med rättshandlingsförmåga att göra det för dig.

Priset och villkor

Utöver priset kan man inkludera andra villkor i anbudet, på samma sätt som när man lämnar anbud till exempel på en bostadsaktie. Om du till exempel inte är säker på om du kommer att beviljas lån för att köpa fastigheten kan du lämna anbudet på det villkor att du får lån. Då blir köpeanbudet villkorligt och gäller bara om banken beviljar lånet. Man kan också ha andra villkor för köpeanbudet, till exempel att spekulanten vill att ett visst lösöre på fastigheten ska inkluderas i affären.  Spekulanten kan alltså trygga sina viktiga rättigheter genom att lämna ett villkorligt anbud. Man ska dock komma ihåg att anbudet inte binder säljaren förrän säljaren har godkänt anbudet. Säljaren har alla rättigheter att godkänna eller förkasta vilket anbud som helst.

Giltighet

I Skogsfastigheter.fi-kedjan tillämpas i allmänhet anbudsförfarande. Det finns två olika slags anbudsförfaranden, tidsbegränsat och icke tidsbegränsat anbudsförfarande.

Vid tidsbegränsat anbudsförfarande kan man lämna anbud tills den utsatta tiden löper ut. Fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet ger alla inkomna anbud samtidigt till säljaren, och säljaren fattar beslut om godkännandet eller förkastandet först efter att anbudsperioden löpt ut. När det gäller det här alternativet ska man ge anbudet en giltighetstid på 7 dygn efter anbudsperiodens slut för att säljaren ska ha gott om tid att gå igenom alla anbud.

Vid icke tidsbegränsat anbudsförfarande finns det ingen utsatt tidsgräns inom vilken anbud ska lämnas. Det är dock bra att lämna ett anbud så fort som möjligt så att säljaren hinner behandla ditt anbud innan hen fattar beslut om försäljningen. Fastighetsförmedlaren presenterar alltså anbuden för försäljaren i ankomstordning genast efter att anbudet har lämnats. Det rekommenderas ändå att man ger anbudet 7 dygns giltighetstid för att säljaren ska ha tillräckligt med tid att överväga godkännandet/förkastandet av anbudet.

Man kan även lämna ett anbud utan giltighetstid, och då anses anbudet gälla tills vidare.

Såsom nämnts tidigare har säljaren rätt att sälja fastigheten till vem som helst. Säljaren går igenom anbudets villkor tillsammans med fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet och fattar beslut om godkännandet av anbudet. Säljaren har även rätt att förkasta alla anbud om hen anser att inget av dem har tillräckligt bra villkor. Ofta är det fråga om en skogsfastighet som ägaren har haft länge, och även känslor spelar en stor roll i försäljningen.

Efter att säljaren har godkänt anbudet blir det delvis bindande. Då anses parterna ha avtalat om att utföra en fastighetsaffär, och om en av parterna därefter vägrar att genomföra affären måste den part som vägrar ersätta den andra parten för de försvarliga kostnaderna som uppstått för att informera den andra parten, bekanta sig med fastigheten och utföra andra nödvändiga åtgärder gällande fastighetsaffären.

Efter att säljaren fattat beslut om vem fastigheten ska säljas till kontaktar fastighetsförmedlaren omedelbart anbudsgivaren och meddelar godkännandet av anbudet. Godkännandet av anbudet meddelas per e-post, men fastighetsförmedlaren ringer också ofta köparen så att affärsprocessen kan föras framåt så snabbt som möjligt.

 

Fastighetsförmedlingsrörelser är sedan 2018 rapporteringsskyldiga aktörer som avses i lagen om penningtvätt (lagen om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism 28.6.2017/444). Ett rapporteringsskyldigt företag ska identifiera och känna sin kund och anmäla myndigheterna om det misstänks penningtvätt eller finansiering av terrorism i kundens affärer eller annan verksamhet. Det är alltså fråga om en lagstadgad skyldighet för fastighetsförmedlingsrörelser.

I praktiken innebär detta att fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet identifierar dig som köpare, d.v.s. ber dig att visa upp ett identitetsbevis och skriver upp dina personuppgifter. Identifieringen kan även genomföras elektroniskt varvid du styrker din identitet med dina personliga bankkoder. Efter styrkandet av identiteten frågar man dig om du är en politiskt utsatt person (PEP) eller om du under det senaste året har varit i en politiskt inflytelserik ställning. Om köparen är en sammanslutning eller ett annat företag skaffar fastighetsförmedlaren företagets handelsregisterutdrag, senaste bokslutsuppgifter och organisationsregler samt frågar företaget var tillgångarna som används i fastighetsaffären kommer ifrån. Dessutom tar man reda på företagets faktiska betalningsmottagare (som är en fysisk person som äger mer än 25 % av företagets aktier eller rösträtter) och ber även hen om redogörelse för sitt politiska inflytande.

Nästa skede i köpprocessen är att förbereda sig inför köpslutet. Fastighetsförmedlaren som förmedlar objektet har tät kontakt med dig för att ordna köpslutet, så du behöver inte göra något annat än arrangera finansieringen för fastighetsaffären före köpslutet.

Fastighetsaffären kan i princip ordnas var som helst. När du har arrangerat finansieringen för fastighetsaffären så att du kan betala köpesumman vid köpslutet till exempel via webbanken är det inte nödvändigt att ordna köpslutet till exempel i bankens lokaler. Du kan även överväga om du ska ge någon annan fullmakt att köpa fastigheten för dig om du inte kan vara närvarande själv. Fastighetsförmedlaren hjälper dig även med det här.

Ibland vill man genomföra köpslutet elektroniskt, och det är möjligt i Lantmäteriverkets elektroniska fastighetsöverlåtelsetjänst. Mer information får du av fastighetsförmedlaren.

Övergång av äganderätt

Äganderätt till fastigheten avser som namnet antyder ägandet av fastigheten. Bara fastighetsägaren kan till exempel grunda panträtt och inteckna fastigheten som säkerhet för en skuld. Äganderättens övergång fastställs i köpebrevet. Äganderätten till fastigheten kan antingen överföras genast vid köpslutet eller senare. Om 100 % av köpesumman betalas vid köpslutet övergår äganderätten till fastigheten genast i och med undertecknandet av köpebrevet. Om man har kommit överens om att köpesumman ska betalas i flera poster övergår äganderätten vanligtvis först när hela köpesumman är betald. Fastighetens nya ägare kan söka lagfart på sitt fång först när äganderätten har övergått.

Övergång av besittningsrätt

Med besittningsrätt avses däremot rätten att använda egendomen och få inkomster av den. När det gäller skogsfastigheter innebär besittningsrätten i praktiken rätten att sälja virke och få inkomsterna för sig själv. Å andra sidan betalar innehavaren av besittningsrätt kostnaderna för till exempel skogsvårdsarbeten.  Vanligtvis övergår besittningsrätten till köparen samtidigt som äganderätten. Ägande- och besittningsrätten till en fastighet kan dock även innehas av olika personer.

Fastighetsaffären kan antingen ordnas traditionellt i närvaro av ett köpvittne eller elektroniskt via Lantmäteriverkets fastighetsöverlåtelsetjänst. Om fastighetsaffären ordnas traditionellt i närvaro av ett köpvittne ska båda parter (eller fullmaktshavare) i affären och köpvittnet samtidigt vara närvarande. En elektronisk fastighetsaffär innebär däremot att fastighetsförmedlaren upprättar ett köpebrev via Lantmäteriverkets elektroniska tjänst och båda parter i affären undertecknar köpebrevet elektroniskt genom stark autentisering, och således behövs inget fysiskt köpvittne.

Ifall köpslutet ordnas traditionellt i närvaro av ett köpvittne bjuder fastighetsförmedlaren in ett köpvittne som godkänts av Lantmäteriverket till köpslutet. I köpslutet kontrollerar köpvittnet att köpebrevet är formbundet, d.v.s. att köpebrevet har upprättats i enlighet med 2 kap. 1 § i jordabalken. Dessutom kontrollerar köpvittnet både säljarens och köparens identitet och undertecknar ett vittnesintyg om att båda parter i affären har varit närvarande samtidigt, köpebrevet har upprättats formbundet i enlighet med jordabalken och identiteten av parterna i affären har kontrollerats. Köpvittnet tar ut ett arvode för bestyrkandet av köpet, och köparen och säljaren kommer överens om betalningen av arvodet i köpebrevet. Efter köpslutet är köpvittnet förpliktigat att meddela Lantmäteriverket om fastighetsöverlåtelsen.

Om affären genomförs elektroniskt tar Lantmäteriverket ut en avgift för detta, och betalningen av den avtalas också i köpebrevet.

När köpebrevet har undertecknats får alla parter i köpet ett undertecknat original av köpebrevet. Ett för säljaren, ett för köparen och ett för fastighetsförmedlingsrörelsen som förmedlar objektet.

Efter köpslutet är du fastighetens nya ägare om du har betalat 100 % av köpesumman vid köpslutet och övergången av äganderätten vid köpslutet har antecknats i köpebrevet. Du kan alltså ansöka om inteckning i fastigheten och därefter grunda panträtt, d.v.s. använda fastigheten som säkerhet till exempel för en skuld. Du kan även ingå andra avtal som påverkar användningen av fastigheten, till exempel ett avtal om skogsavverkning och ett jaktarrendeavtal.

Att köpa en fastighet medför även skyldigheter. Inom 6 månader från köpslutet ska du göra en överlåtelseskattedeklaration till skatteverket. Vid en fastighetsaffär är överlåtelseskatten 3 % av köpesumman. Överlåtelseskatten som motsvarar deklarationen ska betalas på samma gång, eftersom tidsfristen för betalningen av skatten är 6 månader från köpslutet och skatten ska vara betald innan lagfart söks.

Du ska också söka lagfart på fastigheten du köpt, d.v.s. att din äganderätt registreras i Lantmäteriverkets lagfarts- och inteckningsregister. Lagfart ska sökas inom 6 månader från undertecknandet av köpebrevet.  Fastighetsförmedlaren hjälper dig med detta om du vill. Om fastighetsaffären har genomförts via Lantmäteriverkets elektroniska fastighetsöverlåtelsetjänst blir ansökan om lagfart automatiskt anhängig i och med undertecknandet av köpebrevet.