Myy metsätilasi onnistuneesti

Kiinteistön myynti poikkeaa esim. asunto-osakkeen myynnistä merkittävästi. Kiinteistökauppaan liittyvään sanastoon voit tutustua tästä. Kiinteistö sisältää maa-alueen, rakennusten ja puuston lisäksi paljon muitakin ulottuvuuksia.  Maanmittauslaitoksella on ajantasaiset kiinteistöihin liittyvät tiedot. Tämän tietojärjestelmän ja kirjaamisasioiden kanssa ollaan tekemisissä aina erilaisissa kiinteistöjä koskevissa luovutuksissa. Metsäkiinteistöissä oleellisia tietoja ovat ajantasaisten, maastossa tarkastettujen metsävaratietojen lisäksi mm. oikeudet yhteisiin alueisiin, tieoikeuden tapaiset rasitteet, velkoihin mahdollisesti liittyvät rasitukset jne. Kiinteistönvälittäjä tekee selvitystyön puolestasi.

Kunnalla on muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta etuosto-oikeus. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen kiinteistökauppa käy kunnan hallinnossa ennen lainhuudon myöntämistä. Kunta harkitsee sen, että onko sillä tarpeita kyseisen kiinteistön alueella ja päättää etuosto-oikeuden käyttämisestä tai käyttämättä jättämisestä.

Kuolinpesän metsätilan myynti on perusteiltaan hyvin samankaltainen toimenpide, kuin kenen tahansa muunkin metsänomistajan metsätilan myynti. Kiinteistöstä solmitaan normaalisti myyntitoimeksiantosopimus kiinteistönvälitysliikkeen kanssa ja välitysliike hoitaa myynti- ja kaupantekoprosessin kauppakirjan allekirjoitukseen saakka. Kuolinpesän metsätilan myynnissä on kuitenkin monta asiaa, jotka pitää kuolinpesän osakkaiden ottaa huomioon jo toimeksiantosopimusta tehdessään.

Kun kuolinpesä myy metsätilan, puhutaan jakamattoman kuolinpesän omaisuuden myymisestä. Perukirjassa on merkitty metsälle arvo, mutta kiinteistönvälittäjä arvioi silti metsätilan myyntihetken mukaisen arvon vielä uudestaan. Useinhan saattaa olla esimerkiksi niin, että perunkirjoituksesta on kulunut jo aikaa ja metsäkiinteistöjen arvot ja markkinatilanne ovat muuttuneet.

Kuolinpesä on erillinen verovelvollinen. Myydessä metsätilan kuolinpesän osakkaiden ulkopuoliselle, joutuu kuolinpesä maksamaan metsätilan myynnin myyntivoitosta luovutusvoittoveroa. Huomioitavaa on, että jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on kuolinpesän tuloa. Kuolinpesän osakkaat eivät ilmoita kuolinpesän luovutusvoittoa (tai tappiota) omassa verotuksessaan. Jakamattoman kuolinpesän luovutusvoiton (tai tappion) määrää laskettaessa metsäkiinteistön hankintamenona pidetään perintöverotuksessa käytettyä omaisuuden arvoa, tai vaihtoehtoisesti myös hankintameno-olettamaa – sen mukaisesti kumpi on verovelvolliselle verotuksellisesti edullisempi.

Kuolinpesän omistaman metsätilan myynti aloitetaan normaaliin tapaan myyntitoimeksiantosopimuksen neuvottelulla kiinteistönvälitysliikkeen kanssa. Kuolinpesän puolesta asiaa hoitaa yleensä kuolinpesän asiainhoitaja, joka voi olla joku perillisistä, tai joissain tapauksissa käräjäoikeuden määräämä pesänselvittäjä / pesänjakaja. Kuolinpesään kuuluvan metsätilan myyntiin tarvitaan aina jokaisen kuolinpesän osakkaan antama kirjallinen suostumus. Toinen tärkeä asia selvitettäväksi heti alkumetreillä on siis, ketkä ovat kuolinpesän osakkaita. Joskus voi olla tilanne, että kuolinpesän osakkaista on jo ennättänyt muodostua uusia kuolinpesiä ja selvittämiseen menee aikaa. Kiinteistönvälittäjä hoitaa tämän selvittämisen kuolinpesän puolesta pyytämällä perunkirjan, vainajan katkeamattoman sukuselvityksen ja muut mahdolliset perillisten selvittämiseksi tarvittavat tiedot. Kiinteistönvälittäjä tiedustelee myös mahdollisesta osituskirjasta, vainajan jättämästä testamentista tai vainajan avioehtosopimuksesta. Joskus saattaa tulla tilanne, jossa kannattaa hakea selvennyslainhuuto omistusten selventämiseksi. Tavoitteena tälle operaatiolle on, että ostaja saa sujuvasti lainhuudon ostokselleen.

Jos kuolinpesään on määrätty pesänselvittäjä /pesänjakaja, tulee saadun suostumuksen olla sekä perillisen että myös kahden esteettömän todistajan allekirjoittama. Kuolinpesän kiinteistön myynti edellyttää siis aina kaikkien kuolinpesän osakkaiden suostumuksen, eikä yksittäinen kuolinpesän osakas voi esimerkiksi saada tuomioistuimelta lupaa kiinteistön myyntiin.

Kuolinpesän asiainhoitajan hankittua osakkaiden suostumukset kiinteistön myyntiin, voidaan allekirjoittaa toimeksiantosopimus, jonka allekirjoittaa joko muiden osakkaiden valtuuttama kuolinpesän asiainhoitaja tai käräjäoikeuden määräämä pesänselvittäjä / pesänjakaja.

Metsätilan myynnin seuraavat askeleet esim. myyntiesitteen, markkinoinnin, ostajien tiedusteluihin vastaamisen ja esittelyt hoitaa Metsätilat.fi:n kiinteistönvälittäjä. Markkinointiajan jälkeen kiinteistönvälittäjä esittelee tulleet tarjoukset kuolinpesän asianhoitajalle.  Asiainhoitaja (yhdessä muiden osakkaiden kanssa) valitsee kiinteistönvälittäjän esittämistä ostotarjouksista kuolinpesälle sopivimman.

Kun sopivin ostaja on valittu, kiinteistönvälittäjä alkaa järjestämään kaupantekotilaisuutta – laatimalla kauppakirjan, ja sopimalla kiinteistön kaupantekohetkestä ja paikasta kaupan osapuolten kesken, ja hankkimalla kaupanvahvistajan kaupantekotilaisuuteen – eli käytännössä järjestämällä kiinteistön kaupanteon kokonaisuudessaan.

Kaupan jälkeen on hyvä miettiä kuolinpesän jakamista ja lopettamista. Tässäkin ohjeistusta antaa kiinteistönvälittäjä.

Lahjaksi saadun kiinteistön myynti on pääosin hyvin samoja säännönmukaisuuksia noudattava kiinteistökauppa kuin vaikkapa ostetun kiinteistön kauppa. Olet kiinteistön omistajana saanut lainhuudon kiinteistöllesi määrämuotoisena tehdyn lahjoituksen myötä ja näin ollen tältä osin täysin kompetentti myymään omaisuutesi.

Lahjakiinteistön myynnissä tulee kuitenkin huomioida verotukselliset seuraamukset hieman eri tavalla, kuin muissa kiinteistökaupoissa. Tuloverolain mukaisesti lahjaksi saadun kiinteistön hankintamenoksi katsotaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo.

Lahjaksi saatua kiinteistöä ei kannata myydä, ennen kuin on kulunut vähintään yksi vuosi lahjoituksesta. Jos lahjaksi saatu kiinteistö myydään ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi, lasketaan kiinteistönkaupassa hankintamenoksi lahjoittajan hankintameno. Tällöin hankintameno saattaa tulla pitkän ajan takaa ja näin ollen kaupan luovutusvoiton määrä saattaa nousta.

Lahjaksi saatu kiinteistö on saatettu saada myös lahjanluontoisella kaupalla. Kauppa tulkitaan lahjanluontoiseksi silloin, kun kiinteistön kauppahinta on enintään 75 % kiinteistön käyvästä arvosta ja tällöin kiinteistön käyvän arvon ja kaupassa käytetyn arvon erotus katsotaan kiinteistön saajan lahjaksi. Kun lahjanluontoisella kaupalla saatu kiinteistö myydään, katsotaan luovutushinnasta vähennettäväksi vain vastikkeellisesti luovutettu osuus, eli hankintamenoksi lasketaan vain lahjanluontoisen kaupan vastikkeellinen osuus. Näin ollen luovutusvoiton määrä nousee lahjan osuuden verran.

Lahjaksi saadun kiinteistön myymisessä on tärkeää varmistua ennen kaikkea veroseuraamuksista hyvissä ajoin jo ennen myynnin aloittamista.