Metsätiloissa hintakupla?
Ovatko metsätilojen hinnat nousseet liian korkealle? Siihen suuntaan viittaavia kannanottoja on näkynyt julkisuudessakin menneen vuoden aikana.
Jukka Pusa
(Julkaistu ensimmäisen kerran 11.1.2019)
Suurella osalla ihmisistä on siis jatkuvasti ollut käsitys, että ajankohdan hinta on liian korkea. Maksaessahan se hinta kalliilta tuntuu. Olen jo useita vuosikymmeniä ehtinyt seurata myös keskustelua metsän hinnasta. Vanha totuus on, että metsästä on aina maksettu ajankohdan maksukyvyn mukaan.
Metsä on lähes aina ollut haluttua ja tarjontaa on myös ollut kysyntää vähemmän. On siis luonnollista, että hinta on korkean tuntuinen ja perustuu maksukykyyn, joka ympäröivällä yhteiskunnalla on.
Eli se taaksepäin katsottaessa edullisemmalta tuntuva hinta on sitä vain nykyhetken näkökulmasta. Silloin aiemmin se teki yhtä kipeää kuin tämän hetken hinta nyt.
Kun tuo kalleuden käsitys kuitenkin näyttää olevan varsin laajalle levinnyt, niin tutkitaan asiaa myös numeroiden valossa. Metsätilakaupat on perinteisesti tilastoitu ainoastaan Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoon. Tilasto koostuu puhtaasti metsää sisältävistä yli kahden hehtaarin kiinteistökaupoista, jotka eivät ole perheen sisäisiä. Tilasto on olemassa siis pitkältä ajalta ja antaa yleiskuvan markkinoiden ja hintatason kehityksestä. Sen ongelma on, että siinä ei huomioida mitenkään olemassa olevaa puustoa. Sehän kuitenkin suurimpana tekijänä on muodostamassa hintaa.
Ylläpitämäni taulukko, jota olen käyttänyt luento ym. esitysten materiaalina, kertoo, että koko maan metsätilakauppojen mediaanihinta on kohonnut vuodesta 2002 vuoteen 2018 1536 eurosta/hehtaari 2859 euroon/hehtaari. Tämä 86 % kasvu tuntuu suurelta, ymmärrän. Jos kuitenkin poistetaan inflaation vaikutus eli rahan arvon heikkeneminen niin kasvuksi jää 49 % eli 3,1 % vuodessa.
Tiedämme kaikki, että meillä puuston kasvu ylittää varsin selvästi poistuman. Poistumalaskennassa huomioidaan markkinahakkuiden lisäksi erilainen kotitarvekäyttö sekä luonnonpoistuma. Puuston määrä lisääntyy vuosittain, itse asiassa yllättävän runsaasti. Tuoreimmat inventointiluvut kertovat kasvuksi 107 milj. m3 ja poistumaksi 87 milj. m3. Välillä puuston lisäys on ollut jopa suurempaa. Metsiemme kokonaispuusto on kasvanut 50 viime vuoden aikana noin 1,7 kertaiseksi ja siis kasvaa merkittävästi edelleen joka vuosi.
Vaikka markkinoilla myynnissä olevien tilojen puuston kehitystä ei voikaan em. tilastoista lukea, on se väistämättä merkittävästi noussut. Tähän on myötävaikuttanut myös verotukseen tehdyt muutokset.
Metsätilat-ketju on tilastoinut hintojen yhteyteen myös tilojen puustotiedot jo pitkään, ja sieltä tämä on hyvin nähtävissä. Tätä etänä kirjoittaessani käytössäni ei ole järjestelmämuutoksen vuoksi kuin kolmen viime vuoden luvut, mutta Länsi-Suomen Metsätilojen osalta näkyy seuraavaa. Vuodesta 2016 vuoteen 2018 yhtiön tekemien metsätilakauppojen keskimääräinen kuutiometrihinta (tilan hinta jaettuna tilan puuston määrällä) nousi 4,1 %. Samana aikana näiden kaupan kohteena olleiden metsien keskimääräinen puuston määrä kasvoi 3,3 % eli selittää aivan valtaosan hinnannoususta tai toisinpäin ajatellen nousseelle hinnalle on enemmän vastinetta. Jos sisällytetään kokonaisuuteen vielä vertailuaikana voimakkaasti nousseet puun markkinahinnat, joilla pitäisi myös olla vaikutusta toteutuviin metsämaan hintoihin, niin hyvin maltilliseltahan kehitys tuntuu.
Muististani kaivelen tiedot Pirkanmaan osalta vuodelta 2010, jolloin vertailuaikaa saadaan enemmän, vaikka alue onkin suppeampi. Silloin keskimääräinen hinta/m3oli yli 42 euroa ja keskimääräinen puuston määrä hieman yli 100 m3/hehtaari. Tuo silloinen hintataso/m3 on saavutettu uudelleen vasta 2018 ja oli 42,05 euroa. Puuston määrä oli kuitenkin 2018 116,5 m3/hehtaari eli noin 15 % korkeampi kuin 2010. Sama arvostustaso näin verraten, mutta selvästi enemmän puuta eli hehtaarihinta on tuon noin 15 % korkeampi. Tämä selventämään, että metsän hintakehitys ei ehkä olekaan niin yksinkertainen asia kuin se arkikeskusteluissa monen tietäjän mielestä on.
Nämä Länsi-Suomen luvut eivät ehkä kuvaa riittävän hyvin koko maan kehitystä. Omakin tuntumani on, että koko maan osalta hintakehitys on ollut jonkin verran voimakkaampaa. Ei se siis kuitenkaan ole sillä tavalla villiä ja hallitsematonta kuin joistakin kommenteista voisi päätellä.
Palataan siihen vanhaan totuuteen, että metsästä maksetaan kohtuullisen kovalta tuntuva hinta, mutta jälkeen päin harmittaa vain tekemättä jääneet kaupat.
Tässä käsittelemättä ja arvioimatta jää esimerkiksi metsätilojen kaupan suuri muutos. Nykyinen avoin markkinointi ja kaikilla oleva mahdollisuus ostaa samoin edellytyksin metsää on varmasti vaikuttanut myös markkinoihin.
Otsikkoon liittyen vielä. Asuntomarkkinat ovat tyypillinen suhdanteisiin liittyvän hintakuplan kohde, ja siihen johtava kehitys perustuu yleensä vuosittaiseen jopa 10–20 % hintojen nousuun, kunnes homma muuttuu mahdottomaksi ja nähdään isojakin korjausliikkeitä. Tällaisia asuntojen hintojen nousuja on nähty viime vuosinakin mm. Ruotsissa.